СМИ о нас
Почему новостройки в Казани подорожали на 43% за 6 лет, в чем токсичность «коронакризисных» скидок и кто всегда сдает квартиры вовремя
Грандиозные планы не гарантируют результата, особенно в недвижимости. Один из важнейших критериев успеха — соблюдение сроков строительства. Главное для покупателя — как можно раньше получить ключи! В эпоху «коронакризиса» мы изучили статистику с 2017 по 2019 год на основе рейтинга ЕРЗ. О том, какие девелоперы сдают квартиры четко в срок, а кто имеет низкий рейтинг, в чем плюсы и минусы эскроу и как проверить надежность застройщика, — в нашем материале.
МЕТОДИКА ОБЗОРА
В сфере недвижимости существует немало рейтингов — «БИЗНЕС Online» ранее также публиковал различные обзоры. Однако с точки зрения покупателя наиважнейший вопрос — когда сдадут дом и дадут ключи.
Опираясь на данные единого ресурса застройщиков за последние три года, мы предлагаем вам обзор лидеров РТ по объему ввода жилья в эксплуатацию среди коммерческих застройщиков. Особенность рейтинга в том, что не все застройщики в версии ЕРЗ сведены в единый бренд, потому мы делаем это самостоятельно.
Топ застройщиков ЕРЗ составляет с 2016-го. В нем участвуют жилые объекты, введенные за текущий год, за исключением социальных. Итоговый объем ввода жилья определяет позицию застройщика в федеральном и региональном рейтинге.
РАССТАНОВКА СИЛ: ТАТАРСТАН — В ТОП-30 РЕЙТИНГА ЕРЗ
Тройка крупнейших застройщиков республики в 2019 году сдала более трети жилья Казани. 10 компаний ввело в эксплуатацию 780 тыс. кв. м жилья (всего в рейтинге ЕРЗ фигурирует 44 организации). Это примерно четверть из введенных 2,7 млн кв. м жилья в РТ. Напомним, что Татарстан находится на пятом месте в РФ по объемам ввода после Подмосковья, Москвы, Краснодарского края и Санкт-Петербурга.
Если взглянуть на показатели трехлетнего периода — с 2017 по 2019 год, то в первой пятерке мы увидим известных и крупных игроков, периодически переходящих с места на место. Тут челнинские «Домкор» и «Профит», лидеры казанского рынка АБД, ЖИК, «Бриз», «Грань» — данные приведены в таблице. Можно констатировать, что застройщики бренда «#Суварстроит» в 2017 году оказываются на четвертой позиции в пятерке девелоперов по вводу объектов в эксплуатацию. Однако в 2018-м он вообще не попадает в топ-5 и оказывается в числе лидеров в 2019-м. При этом объем текущего строительства у компании, по данным «Дом.РФ», самый большой в РТ — на втором месте «Унистрой», на третьей строчке «Профит».
Не меняется только первая позиция топа девелоперов по объему ввода жилья: здесь лидером стабильно является «Унистрой». Разрыв с ближайшими «преследователями» — от 33 до 94 тыс. кв. метров. При этом стоит отметить, что ни один из 10 лидеров рейтинга, помимо «Унистрой», не работает в других регионах РФ. Поход «Сувара» в Краснодар ставить в пример, вероятно, не стоит — землю в итоге пришлось продавать, сворачивая собственный проект застройки.
В топ-30 рейтинга РФ по вполне понятным причинам представлены в основном федеральные игроки. В первой тройке здесь в основном московские компании (как мы писали выше, Москва и Подмосковье вообще лидеры по застройке в РФ), но есть и Краснодарский край, Воронеж, Свердловская область, Татарстан.
В верхних строчках «прописались» группа «ПИК» (1,7 млн «квадратов»), группа «ЛСР», холдинг Setl Group из Санкт-Петербурга. Татарстан в топ-30 представлен компанией «Унистрой». В 2019-м он появляется на 27-м месте. АБД фигурирует на 43-м, ЖИК — на 56-м, «Профит» — на 99-м, «Домкор» на 110-й позиции федерального рейтинга. Если свести позиции всех компаний – застройщиков бренда «#Cуварстроит», то он займет 42-е место федерального топа.
ПЯТЬ ЗВЕЗД ЗА СОБЛЮДЕНИЕ СРОКОВ ВВОДА ЖИЛЬЯ
Рейтинг по объему ввода объектов в эксплуатацию позволяет оценить соответствие планирования результатам работы компании и косвенно свидетельствует о надежности бренда в непростых рыночных условиях.
Марат Галлямов: «Сегодня сформирована тенденция покупки не просто квадратного метра — то, что он должен быть качественным, это само собой»Марат Галлямов: «Сегодня сформирована тенденция покупки не просто квадратного метра — то, что он должен быть качественным, само собой»
«Надежные девелоперы не только ориентируются на спрос покупателей, но и задают правила игры на рынке, — говорит директор риелторской компании „Этажи Казань“ Марат Галлямов. — Сегодня сформирована тенденция покупки не просто квадратного метра — то, что он должен быть качественным, само собой. Но качество складывается также из комфортной среды, и девелопер должен думать о ее создании, опираясь на передовой опыт. В этом случае продукт будет актуален не один десяток лет. Важнейший фактор — надежность и репутация. Как соблюдаются сроки сдачи и обязательства, прописанные в договоре? Есть ли постпродажный сервис, собственная управляющая компания? На все это сейчас люди обращают внимание».
Оценка сроков, о которых говорит эксперт, — еще один интересный показатель топа застройщиков.
Аналитики ЕРЗ оценивают этот показатель по пятибалльной шкале с шагом 0,5 балла — они показаны звездами. Оценки за своевременную сдачу формируются автоматически на основании заявленных и фактических сроков ввода жилья на основе проектных деклараций. Рейтинг снижается, если сроки переносятся. В ЕРЗ логично полагают, что обещания надо выполнять: сдавай или в срок, или раньше. Если опоздал — звезды падают. А максимальное значение рейтинга означает, что вероятность сдачи дома в срок близка к 100%.
Далеко не все крупнейшие девелоперы РФ способны уложиться в сроки. Например, группа «ПИК» в 2019-м показывает результат в 3,5 балла, холдинг Setl Group — четверку. Показатели тройки лидеров по объемам ввода жилья в РТ за 2016–2019 годы мы приводим в таблице.
Высшие баллы (4,5–5) ЕРЗ присваивает в 2019-м «Унистрою», «Домкору», «Бризу», ДК «Антей», ГК «Рост», «Арт-Строю», СМУ-88, «Грани» и другим застройщикам. Минимум звезд (0–1 балл) ЕРЗ присвоил застройщикам бренда «#Суварстроит», компаниям «ЖИК», «Ак Барс Дом».
Радик Салимгараев: «Мы ставим себе задачу превосходить его ожидания, продавая качественный продукт и предоставляя высокий уровень сервиса»Радик Салимгараев: «Мы ставим себе задачу превосходить ожидания клиента, предоставляя ему качественный продукт и высокий уровень сервиса»
Высокие позиции по соблюдению сроков сдачи жилья, обозначенных в проектных декларациях, в течение последних трех лет удерживает, в частности, «Унистрой». «Основная ценность в нашей работе — это клиент, — объясняет такой результат генеральный директор компании Радик Салимгараев. — Мы ставим себе задачу превосходить его ожидания, предоставляя ему качественный продукт и высокий уровень сервиса. Поэтому мы всегда сдаем наши объекты в срок и даже раньше. Люди доверяют нам как надежному застройщику с более чем 20-летней историей, рекомендуют своим друзьям, знакомым. Для нас очень ценно, когда наши жители, купив квартиру для себя, через 5–6 лет приходят снова, чтобы расшириться, приобрести квартиру для детей, внуков».
ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ЭСКРОУ: ЧТОБЫ НЕ БЫЛО ОБМАНУТЫХ
Рынок Татарстана все глубже погружается в эскроу. В Казани строится 90 многоквартирных домов, из них 60 по старым правилам, говорил ранее первый замруководителя исполкома Азат Нигматзянов. Но проектное финансирование — будущее рынка.
Дмитрий Мищенко: «Хочется отметить, что на сегодняшний день все новые объекты, которые собирается строить застройщик с помощью привлечения средств дольщиков, должны идти только через эскроу-счета»Дмитрий Мищенко: «Хочется отметить, что на сегодняшний день все новые объекты, которые собирается строить застройщик с помощью привлечения средств дольщиков, должны идти только через эскроу-счета»
«Хочется отметить, что на сегодняшний день все новые объекты, которые собирается строить застройщик с помощью привлечения средств дольщиков, должны идти только через эскроу-счета, — отмечает региональный директор единого ресурса застройщиков в РТ Дмитрий Мищенко. — Сам механизм эскроу-счетов имеет как плюсы, так и минусы. Плюс, наверное, только для дольщика — в сохранности своих средств на период строительства квартиры. А для застройщика скорее одни минусы: увеличение стоимости проекта, и, наконец, в лице банка застройщик получает еще один контролирующий орган».
Первый объект, построенный по новым правилам — дом в ЖК «ART City — сдали накануне Нового года
Однако жирный плюс эскроу — ритмичное финансирование проектов: застройщик не зависит от текущего состояния рынка. Это дает возможность избавиться от проблемы обманутых дольщиков. Если нет эскроу, то строительство идет на деньги дольщиков и зависит от темпов продаж. А в кризис они могут снижаться. И застройщик рискует сорвать свои обязательства перед дольщиками. По состоянию на 1 января 2019 года в 68 субъектах РФ было 894 долгостроя и 98 тыс. так и не получивших свои квартиры покупателей. В Татарстане кризисы 2008–2014 годов привели к краху «Фона» и «Свея» — некогда известнейших игроков рынка. Дома достраиваются уже не годами — десятилетиями. Знаменитая «свечка» на Достоевского, 57 в Казани возводится уже 18 лет.
Так что проектное финансирование банка — дополнительная гарантия защиты средств дольщиков. Эскроу в Татарстане давно стало реальностью. Первый объект, построенный по новым правилам, — дом в ЖК Art City — сдали накануне Нового года.
Леонид Захаров: «Это был первый пилотный проект по отработке проектного финансирования с использованием технологии эскроу в Татарстане»Леонид Захаров: «Это был первый пилотный проект по отработке проектного финансирования с использованием технологии эскроу в Татарстане»
«Это был первый пилотный проект по отработке проектного финансирования с использованием технологии эскроу в Татарстане, — пояснил начальник управления по работе с партнерами отделения Сбербанка в РТ Леонид Захаров. — Для покупателя, помимо гарантии сохранности средств на период строительства, это еще и позволяет совершать сделку с ипотекой за один визит в банк».
С 1 июля 2020 года все проекты «Унистроя» будут строиться только с использованием эскроу.
СКИДКИ НА МЕТРЫ: КОМУ ЭТО НАДО
Важный момент — цена «квадрата». В Казани с января по апрель средняя стоимость новостроек растет. За календарный год (апрель-2019 — апрель-2020) портал Domofond.ru также фиксирует рост цены квадратного метра с 73 тыс. до 80 тыс. рублей (на 9,7%). А с 2014-го новостройки подорожали в среднем на 43%.
Инфографика предоставлена девелоперской компанией «Унистрой»
Сегодня в условиях пандемии платежеспособность падает, покупатели с тревогой смотрят в будущее — и многие либо откладывают покупку жилья, либо рассчитывают на снижение цен. Играя на таких ожиданиях, отдельные застройщики уже объявляют акции и скидки при продаже квартир в домах, построенных по старым правилам. Понятно, что за этим, как правило, стоит задача быстрее набрать денег для завершения строительства, цена которого из-за очередного обвала рубля постоянно растет. Нельзя исключить риск, что такие скидки могут обернуться новыми обманутыми дольщиками.
Поэтому при выборе жилья лучше ориентироваться не на скидки и распродажи, а на финансовые инструменты, которые помогут снизить затраты и защититься от возможных рисков. Самый простой пример — ипотека под 6,5% годовых. Но если внимательно изучить все предложения, то можно воспользоваться еще более выгодными инструментами, которые предлагают застройщики.
Резюмируем: да, на фоне кризиса выгодных вариантов становится больше, но важно не ошибиться с выбором застройщика. «Смотрите независимые рейтинги, изучайте историю и репутацию компаний», — советует Галлямов. В помощь — ресурсы наш.дом.рф, рейтинги ЕРЗ, проектные декларации, независимые источники. Ну и, конечно, сейчас все же лучше покупать жилье через эскроу: даже если вдруг застройщик обанкротится, банк хотя бы вернет деньги в пределах 10 млн рублей.
Сориентироваться помогает и мнение экспертов. В частности, жюри самой, пожалуй, масштабной в РФ премии в области жилищного строительства — ежегодного градостроительного конкурса жилых комплексов-новостроек (ТОП ЖК) — в этом году отметило ряд татарстанских компаний: «Унистрой», «Грань», «Ак Барс Дом», «КамаСтройИнвест». В частности, комплекс «Царево Village» признан лучшим малоэтажным проектом в России. ЖК Art City стал лучшей новостройкой в РТ и Казани. Лучшим комплексом Тольятти жюри признало ЖК «Южный бульвар», третье место в рейтинге лучших проектов в Башкортостане присвоено ЖК «Венский лес» в Уфе. Добавим, что портфель девелопера включает также ЖК «Беседа» и «Весна-2» в Казани.
